Zakup nieruchomości od dewelopera to znacząca inwestycja, a co za tym idzie naturalne jest pytanie o zakres i długość ochrony prawnej w przypadku wykrycia jakichkolwiek usterek. W tym artykule, jako Ewa Baranowska, precyzyjnie odpowiem na to kluczowe pytanie, wyjaśniając, czym jest rękojmia, jak odróżnić ją od gwarancji i co zrobić, aby skutecznie dochodzić swoich praw.
5 lat rękojmi dewelopera Twoja prawna ochrona po zakupie nieruchomości
- Główną i ustawowo narzuconą formą odpowiedzialności dewelopera za wady jest rękojmia, a nie gwarancja.
- Rękojmia na wady fizyczne i prawne trwa 5 lat od dnia wydania nieruchomości (np. podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego).
- Obejmuje ona zarówno wady w samym lokalu, jak i w częściach wspólnych budynku (np. dachu, elewacji).
- Wadę należy zgłosić deweloperowi na piśmie, a on ma 14 dni na ustosunkowanie się i 30 dni na jej usunięcie.
- Nabywca może żądać usunięcia wady, obniżenia ceny, a w przypadku wady istotnej odstąpienia od umowy.
- Nawet po upływie 5 lat rękojmi, wciąż możliwe jest dochodzenie roszczeń na zasadach ogólnych odpowiedzialności kontraktowej.
Rękojmia czy gwarancja? Poznaj kluczową różnicę
Dlaczego potoczna "gwarancja" to tak naprawdę ustawowa rękojmia?
Kiedy rozmawiamy o ochronie po zakupie nieruchomości, często używamy potocznego określenia „gwarancja”. Jednak w kontekście prawnym, w relacji z deweloperem, podstawową i obowiązkową formą ochrony nabywcy jest rękojmia. Wynika ona bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego i jest niezbywalnym prawem konsumenta. Deweloper nie może jej ograniczyć ani wyłączyć na Twoją niekorzyść, co jest niezwykle ważne.
Gwarancja dewelopera: dobrowolny dodatek, a nie podstawa ochrony
W przeciwieństwie do rękojmi, gwarancja jest zobowiązaniem dobrowolnym. Deweloper może, ale nie musi jej udzielić. Jeśli już się na nią zdecyduje, to on sam określa jej zakres, czas trwania i warunki. Może się okazać, że gwarancja obejmuje jedynie wybrane elementy nieruchomości, trwa krócej niż rękojmia (np. 2 lata) i ma bardziej restrykcyjne warunki. Dlatego zawsze podkreślam, że gwarancja jest jedynie dodatkiem, a nie zastępuje ustawowej rękojmi, która stanowi fundament Twojej ochrony.
Ile lat ochrony Ci przysługuje? Ustawowe 5 lat rękojmi
Przechodząc do sedna sprawy rękojmia na wady fizyczne i prawne nieruchomości trwa 5 lat. Jest to termin ustawowy, co oznacza, że deweloper nie może go skrócić na niekorzyść nabywcy. To bardzo ważna informacja, która daje Ci poczucie bezpieczeństwa na długi czas po odebraniu kluczy do wymarzonego mieszkania czy domu.
Od kiedy dokładnie liczy się bieg 5-letniego terminu?
Ten 5-letni termin rękojmi zaczyna biec od dnia wydania nieruchomości nabywcy. W praktyce najczęściej jest to moment podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego, który dokumentuje przekazanie lokalu lub domu. Od tej daty masz więc pełne 5 lat na zgłaszanie ewentualnych wad.
Czy 5 lat dotyczy wszystkich nieruchomości kupionych od dewelopera?
Tak, okres 5 lat rękojmi dotyczy zarówno mieszkań, jak i domów jednorodzinnych zakupionych od dewelopera. Niezależnie od rodzaju nieruchomości, przysługuje Ci ta sama, solidna ochrona prawna.
Rękojmia na lokal a odpowiedzialność za części wspólne budynku jak to działa?
Warto wiedzieć, że rękojmia dewelopera obejmuje nie tylko wady w samym lokalu, który nabywasz, ale także w częściach wspólnych budynku. Oznacza to, że jeśli po jakimś czasie pojawią się usterki na dachu, elewacji, w klatce schodowej, piwnicy czy w instalacjach wspólnych (np. wodno-kanalizacyjnej, grzewczej), deweloper również ponosi za nie odpowiedzialność w ramach 5-letniego okresu rękojmi. To kluczowe, ponieważ wady w częściach wspólnych mogą mieć bezpośredni wpływ na komfort i bezpieczeństwo Twojego mieszkania.
Co obejmuje rękojmia? Za co odpowiada deweloper
Rękojmia to szeroki zakres odpowiedzialności dewelopera, który obejmuje zarówno wady fizyczne, czyli te widoczne i namacalne, jak i wady prawne, które mogą być znacznie trudniejsze do wykrycia, ale równie groźne dla Twojej własności.
Wady fizyczne: od pękniętej ściany po słabą akustykę
Wady fizyczne to najczęściej spotykane problemy, z którymi borykają się nabywcy nowych nieruchomości. Do typowych przykładów, za które deweloper odpowiada w ramach rękojmi, należą:
- Pękające ściany i sufity: szczególnie te, które pojawiają się w krótkim czasie po odbiorze.
- Nieszczelne okna i drzwi balkonowe: powodujące straty ciepła, przeciągi lub problemy z wilgocią.
- Wady instalacji: elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, grzewczej, np. niedrożności, wycieki, problemy z napięciem.
- Zła izolacja akustyczna: nadmierne przenikanie dźwięków z sąsiednich lokali lub z zewnątrz.
- Problemy z wentylacją: niewystarczająca cyrkulacja powietrza, prowadząca do zawilgocenia i pleśni.
- Niezgodności z projektem budowlanym: np. inne wymiary pomieszczeń, niewłaściwe materiały, brak uzgodnionych elementów.
- Problemy z posadzkami i tynkami: nierówności, odspajanie się, pęknięcia.
Wady prawne: ukryte zagrożenie dla Twojej własności
Wady prawne są mniej oczywiste, ale mogą mieć bardzo poważne konsekwencje. Mówimy o nich, gdy nieruchomość nie należy do dewelopera, jest obciążona prawami osób trzecich (np. służebnością, hipoteką, o której nie zostałeś poinformowany) lub istnieją inne przeszkody prawne, które uniemożliwiają Ci swobodne korzystanie z nieruchomości lub rozporządzanie nią. Wykrycie takiej wady może prowadzić do długotrwałych sporów prawnych, dlatego rękojmia chroni Cię również w takich sytuacjach.
Wada wykryta! Jak zgłosić usterkę, by deweloper musiał działać
Wykrycie wady to dopiero początek. Kluczowe jest odpowiednie zgłoszenie usterki, aby deweloper nie mógł uchylić się od odpowiedzialności. Pamiętaj, że precyzyjne i terminowe działanie jest tutaj na wagę złota.
Jak przygotować skuteczne zgłoszenie? Niezbędne elementy pisma
Aby Twoje zgłoszenie było skuteczne, musi być przygotowane w odpowiedni sposób. Oto, co powinno zawierać:
- Precyzyjny opis wady: dokładnie wskaż, na czym polega problem, gdzie się znajduje (np. "pęknięcie ściany w salonie, na wysokości 150 cm od podłogi, o długości 30 cm").
- Data stwierdzenia wady: to ważne dla liczenia terminów.
- Żądanie: jasno określ, czego oczekujesz od dewelopera. Najczęściej będzie to żądanie usunięcia wady (naprawy). Możesz także żądać obniżenia ceny, a w przypadku wady istotnej odstąpienia od umowy.
- Dokumentacja zdjęciowa/filmowa: dołącz zdjęcia lub krótkie filmy przedstawiające wadę. To niepodważalny dowód.
- Pisemna forma: zgłoszenie zawsze powinno być na piśmie. Wyślij je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Dzięki temu będziesz mieć dowód, że deweloper otrzymał Twoje pismo i kiedy to nastąpiło.
Terminy, których musisz pilnować Ty i deweloper klucz do sukcesu
W procesie zgłaszania wad kluczowe są terminy. Jako nabywca, masz obowiązek zgłosić wadę deweloperowi w ciągu roku od jej stwierdzenia. To nie oznacza, że musisz zgłosić ją od razu po wykryciu, ale nie możesz z tym zwlekać w nieskończoność. Z kolei deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do Twojego zgłoszenia. Jeśli tego nie zrobi, przyjmuje się, że uznał Twoje żądanie za uzasadnione. Następnie, ma on 30 dni na usunięcie wady od momentu podpisania protokołu (lub od ustosunkowania się do zgłoszenia). Termin ten może być wydłużony, ale tylko z uzasadnionych przyczyn, o czym deweloper powinien Cię poinformować.
Twoje prawa: czego możesz żądać w ramach rękojmi?
Z tytułu rękojmi przysługują Ci konkretne uprawnienia, które możesz egzekwować od dewelopera:
- Żądanie usunięcia wady: deweloper ma obowiązek naprawić usterkę na swój koszt.
- Żądanie obniżenia ceny: jeśli wada jest na tyle istotna, że zmniejsza wartość nieruchomości, możesz domagać się obniżenia ceny zakupu.
- Odstąpienie od umowy: w przypadku, gdy wada jest istotna i uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości, możesz odstąpić od umowy, co oznacza zwrot pieniędzy i oddanie nieruchomości deweloperowi.
Co zrobić, gdy deweloper ignoruje zgłoszenie lub odmawia naprawy?
Niestety, zdarza się, że deweloperzy ignorują zgłoszenia lub odmawiają naprawy. W takiej sytuacji nie jesteś bezsilny. Pamiętaj o swoich uprawnieniach z tytułu rękojmi, które wymieniłam powyżej. Jeśli deweloper nie reaguje, możesz podjąć dalsze kroki prawne. W pierwszej kolejności spróbuj ponownie wezwać dewelopera do działania, wyznaczając mu ostateczny termin. Jeśli to nie poskutkuje, rozważ skorzystanie z pomocy prawnika, który pomoże Ci w dochodzeniu roszczeń na drodze sądowej. Możliwe jest również zlecenie naprawy na koszt dewelopera, jeśli ten nie wywiąże się ze swoich obowiązków.
Gdy 5 lat minęło czy tracisz wszystkie prawa do roszczeń?
Naturalne jest pytanie, co dzieje się po upływie 5-letniego okresu rękojmi. Czy to oznacza, że deweloper jest już całkowicie zwolniony z odpowiedzialności? Na szczęście nie zawsze, choć droga do dochodzenia roszczeń staje się nieco bardziej skomplikowana.
Odpowiedzialność kontraktowa: furtka na dochodzenie roszczeń nawet po 6 latach
Po upływie rękojmi, nadal możesz dochodzić roszczeń od dewelopera, ale już na zasadach ogólnych odpowiedzialności kontraktowej, wynikającej z art. 471 Kodeksu cywilnego. Mówimy tutaj o nienależytym wykonaniu umowy. Termin przedawnienia takich roszczeń wynosi 6 lat. Kluczowa różnica polega na tym, że to Ty, jako nabywca, musisz udowodnić winę dewelopera, poniesioną szkodę oraz związek przyczynowy między działaniem (lub zaniechaniem) dewelopera a powstałą wadą. Jest to bardziej wymagające niż w przypadku rękojmi, gdzie wina dewelopera jest domniemana, ale wciąż stanowi ważną ścieżkę dochodzenia sprawiedliwości.
Wady podstępnie zatajone kiedy termin rękojmi nie ma znaczenia?
Istnieje jedna bardzo ważna okoliczność, w której upływ 5-letniego terminu rękojmi nie ma znaczenia. Mowa o wadach podstępnie zatajonych. Jeśli deweloper wiedział o wadzie i celowo ją ukrył, abyś nie mógł jej wykryć podczas odbioru czy w początkowym okresie użytkowania, to upływ terminu rękojmi nie wyklucza możliwości dochodzenia roszczeń. W takim przypadku, niezależnie od upływu czasu, masz prawo domagać się naprawy lub rekompensaty. Oczywiście, udowodnienie podstępnego zatajenia wady może być wyzwaniem, ale jest to istotna ochrona prawna.
Nowa ustawa deweloperska co zmieniło się na Twoją korzyść?
Warto wspomnieć o zmianach, które wprowadziła nowa ustawa deweloperska, obowiązująca od 1 lipca 2022 roku (z dwuletnim okresem przejściowym do 1 lipca 2024 roku). Te regulacje znacząco wzmocniły pozycję nabywców nieruchomości.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: Twoja finansowa poduszka bezpieczeństwa
Jedną z najważniejszych zmian jest wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). To swego rodzaju finansowa poduszka bezpieczeństwa dla nabywców. DFG chroni Twoje wpłaty w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy. Oznacza to, że nawet w najgorszym scenariuszu, Twoje pieniądze są bezpieczniejsze niż kiedykolwiek. Składki na DFG są obowiązkowe i odprowadzane przez dewelopera od każdej wpłaty na rachunek powierniczy.
Przeczytaj również: Deweloper nie naprawia usterek? Poznaj terminy i swoje prawa!
Łatwiejsze zgłaszanie wad już na etapie odbioru mieszkania
Nowa ustawa deweloperska precyzyjniej określiła również procedury odbioru nieruchomości, wzmacniając pozycję nabywcy. Masz teraz więcej czasu i konkretne narzędzia, aby dokładnie sprawdzić nieruchomość i zgłosić wszelkie wady już na etapie odbioru. Deweloper ma obowiązek ustosunkować się do zgłoszonych usterek i w określonym terminie je usunąć. To znacząco ułatwia wczesne wykrywanie i eliminowanie problemów, zanim staną się one bardziej uciążliwe.
