Wielu z nas, szukając idealnego mieszkania do wynajęcia lub próbując znaleźć rzetelnego najemcę, styka się z biurami nieruchomości. Naturalnie pojawia się wtedy pytanie: kto ostatecznie pokrywa koszt prowizji dla agencji? Ten artykuł rozwieje wszelkie wątpliwości, wyjaśniając zarówno podstawy prawne, jak i powszechne praktyki rynkowe, abyś mógł świadomie podejść do transakcji i uniknąć niepotrzebnych kosztów.
Prowizję biura nieruchomości płaci zleceniodawca ale praktyka rynkowa często wygląda inaczej
- Polskie prawo nie reguluje, kto płaci prowizję decyduje o tym umowa pośrednictwa.
- Zasadniczo prowizję płaci strona, która zleciła usługę agencji (zleceniodawca).
- Często agencje reprezentujące właściciela próbują pobierać opłaty również od najemcy, choć jest to praktyka kwestionowana.
- Świadomość najemców rośnie, co stopniowo zmienia rynek na ich korzyść.
- Standardowa prowizja to 50-100% miesięcznego czynszu netto, do której należy doliczyć 23% VAT.
- Warunki prowizji są negocjowalne, a pisemna umowa pośrednictwa jest podstawą do jej żądania.
Kto płaci prowizję pośrednikowi przy wynajmie mieszkania?
Wbrew powszechnym mitom, polskie prawo, w tym ustawa o gospodarce nieruchomościami, nie reguluje jednoznacznie, która strona transakcji wynajmu jest zobowiązana do zapłaty prowizji agencji nieruchomości. To kluczowa informacja, ponieważ oznacza, że kwestię tę rozstrzyga każdorazowo umowa pośrednictwa zawarta między klientem a biurem.
Fundamentalna zasada, która powinna przyświecać każdej transakcji z pośrednikiem, brzmi: „zleceniodawca płaci”. Oznacza to, że prowizję ponosi strona, która zleciła agencji wykonanie usługi. Jeśli to właściciel mieszkania (wynajmujący) zdecyduje się skorzystać z usług biura, aby znaleźć dla siebie najemcę, to on jest zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi. Agencja działa w jego imieniu i na jego rzecz, a zatem to on ponosi koszty tej usługi.
Analogicznie, jeśli to potencjalny najemca aktywnie poszukuje mieszkania i zleca agencji nieruchomości znalezienie dla niego odpowiedniego lokalu, to on staje się zleceniodawcą. W takiej sytuacji to najemca jest stroną zobowiązaną do zapłaty prowizji za usługę pośrednictwa, ponieważ agencja działa na jego rzecz, wyszukując oferty spełniające jego kryteria.
Podkreślam z całą mocą: kluczową rolę odgrywa pisemna umowa pośrednictwa. To właśnie ten dokument precyzyjnie określa, kto jest stroną zlecającą, jaki jest zakres usług, jaka jest wysokość wynagrodzenia, a tym samym, kto ostatecznie zapłaci prowizję. Bez takiej umowy, żadne żądanie zapłaty prowizji nie jest zasadne.
Najemca czy wynajmujący kto płaci w praktyce rynkowej?
W idealnym świecie, gdy właściciel nieruchomości zleca agencji znalezienie lokatora, zgodnie z zasadą "zleceniodawca płaci", to właściciel powinien ponieść koszt prowizji. Niestety, przez lata na polskim rynku, szczególnie w dużych miastach, utrwaliła się kontrowersyjna praktyka, w której agencje, mimo że formalnie reprezentowały właściciela, próbowały obciążać prowizją również najemcę. Na szczęście, dzięki rosnącej świadomości najemców i większej transparentności rynku, ten trend stopniowo się zmienia.
Sytuacja jest jasna, jeśli to potencjalny najemca aktywnie zleca agencji znalezienie dla niego mieszkania. W takim przypadku, poprzez podpisanie umowy na poszukiwanie lokalu, najemca staje się stroną płacącą prowizję. Agencja świadczy usługę bezpośrednio na jego rzecz, a zatem to on ponosi jej koszt. Jest to model uczciwy i zgodny z zasadą "zleceniodawca płaci".
Nadal jednak spotykamy się z praktyką, gdzie agencje nieruchomości próbują pobierać prowizję od obu stron transakcji zarówno od wynajmującego, jak i najemcy nawet jeśli formalnie reprezentują tylko jedną stronę (zazwyczaj właściciela). Ta praktyka jest szeroko kwestionowana przez prawników i organizacje konsumenckie, ponieważ budzi wątpliwości co do bezstronności pośrednika i zasadności pobierania podwójnego wynagrodzenia za tę samą usługę. Na szczęście, jak wspomniałam, rosnąca świadomość najemców i ich gotowość do kwestionowania takich żądań sprawiają, że agencje coraz częściej rezygnują z tej strategii, co stopniowo prowadzi do bardziej sprawiedliwych zasad na rynku.
Ile wynosi prowizja i czy możesz ją negocjować?
Standardowe wysokości prowizji na polskim rynku wynajmu mogą się różnić w zależności od regionu i popularności nieruchomości, ale najczęściej jest to równowartość jednomiesięcznego czynszu najmu. Czasami spotyka się również stawki w wysokości 50% miesięcznego czynszu. Warto być przygotowanym na takie widełki cenowe, choć zawsze zachęcam do negocjacji.
Niezwykle ważne jest, aby pamiętać, że podawane stawki prowizji są zawsze kwotami netto. Do każdej takiej kwoty należy doliczyć 23% podatku VAT. Oznacza to, że jeśli prowizja wynosi na przykład 2000 zł netto, to ostateczny koszt usługi wzrośnie do 2460 zł (2000 zł + 23% VAT). Zawsze upewnij się, czy oferta, którą otrzymujesz, zawiera już podatek VAT, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
Dobra wiadomość jest taka, że prowizja agencji nieruchomości jest elementem negocjowalnym. Oto kilka praktycznych wskazówek, które mogą pomóc w obniżeniu kosztów lub uzyskaniu lepszych warunków:
- Powołaj się na inne oferty: Jeśli znasz inne agencje oferujące niższe prowizje lub widziałeś podobne oferty bez prowizji, użyj tego jako argumentu w negocjacjach.
- Elastyczność w terminach: Jeśli jesteś gotowy na szybkie podpisanie umowy lub masz elastyczne terminy wprowadzki, może to być atut. Agenci cenią sobie klientów, którzy przyspieszają proces.
- Gotowość do szybkiej decyzji: Jeśli jesteś zdecydowany i gotowy do podjęcia szybkiej decyzji o wynajmie, agent może być bardziej skłonny do ustępstw, aby zamknąć transakcję.
- Większa wartość transakcji: W przypadku droższych nieruchomości, gdzie prowizja jest znacząca, agenci często są bardziej otwarci na negocjacje procentowe.
Co sprawdzić w umowie z biurem nieruchomości przed podpisaniem?
Jak już kilkakrotnie podkreślałam, podstawą do żądania zapłaty prowizji jest zawsze pisemna umowa pośrednictwa. Bez takiego dokumentu, żadne żądanie zapłaty nie jest zasadne. Apeluję: nigdy nie płać ani złotówki bez podpisanej umowy, która jasno określa warunki współpracy, wysokość prowizji i kto jest za nią odpowiedzialny. To Twoje zabezpieczenie prawne.
Zanim złożysz swój podpis, zalecam dokładne sprawdzenie zakresu usług oferowanych przez agencję w umowie. Upewnij się, za co dokładnie płacisz. Czy jest to tylko za samo znalezienie lokatora/mieszkania? Czy obejmuje to również prezentacje, przygotowanie dokumentów, negocjacje warunków umowy najmu? Im precyzyjniej określony jest zakres usług, tym mniejsze ryzyko nieporozumień i dodatkowych, nieprzewidzianych opłat.
Warto również zwrócić uwagę na tzw. klauzule wyłączności w umowach pośrednictwa. Klauzula wyłączności oznacza, że przez określony czas tylko dana agencja ma prawo do pośredniczenia w wynajmie Twojej nieruchomości (jeśli jesteś wynajmującym) lub szukania dla Ciebie mieszkania (jeśli jesteś najemcą). Z perspektywy wynajmującego, może to ograniczyć Twoje możliwości samodzielnego szukania najemcy. Z perspektywy najemcy, może to uniemożliwić Ci korzystanie z usług innych biur czy samodzielne przeglądanie ofert. Zawsze dokładnie czytaj te zapisy i rozważ, czy są dla Ciebie korzystne.
Przeczytaj również: Bezpieczny najem okazjonalny: Jak uniknąć problemów z lokatorem?
Prawa i obowiązki najemcy w kontakcie z agencją
Często spotykam się z pytaniem, czy agent może żądać prowizji za samo pokazanie mieszkania. Moja odpowiedź jest jednoznaczna: nie, bez uprzednio zawartej pisemnej umowy pośrednictwa, agent nie ma podstaw prawnych do żądania zapłaty za samą prezentację nieruchomości. Pokazanie mieszkania to element usługi pośrednictwa, za którą wynagrodzenie należy się dopiero po sfinalizowaniu transakcji i zgodnie z warunkami umowy. Nie daj się zaskoczyć takim żądaniom.
Jako najemca masz konkretne prawa i możesz legalnie odmówić zapłaty prowizji w kilku sytuacjach:
- Brak pisemnej umowy pośrednictwa: Jeśli nie podpisałeś z agencją żadnej umowy, która jasno określałaby Twoje zobowiązanie do zapłaty prowizji, nie masz obowiązku jej płacić.
- Agencja reprezentuje wynajmującego: Jeśli agencja działa w imieniu właściciela nieruchomości i to on jest jej zleceniodawcą, zgodnie z zasadą "zleceniodawca płaci", to właściciel powinien ponieść koszt prowizji. Żądanie jej od Ciebie w takiej sytuacji jest nieuzasadnione.
- Brak świadczenia usług na Twoją rzecz: Jeśli agencja nie świadczyła dla Ciebie żadnych aktywnych usług (np. aktywnego poszukiwania mieszkania na Twoje zlecenie), a jedynie pokazała Ci ofertę wynajmującego, którego reprezentuje, nie ma podstaw do żądania od Ciebie prowizji.
Cieszę się, widząc, jak rosnąca świadomość prawna i konsumencka najemców pozytywnie wpływa na rynek wynajmu. Najemcy coraz częściej kwestionują nieuzasadnione żądania prowizji, co prowadzi do stopniowej zmiany praktyk rynkowych na ich korzyść. Agencje, chcąc utrzymać swoją reputację i pozyskiwać klientów, są coraz bardziej skłonne do obciążania prowizją właścicieli, którzy są ich faktycznymi zleceniodawcami. To dobry kierunek, który prowadzi do większej transparentności i sprawiedliwości w procesie wynajmu.
